terça-feira, 25 de abril de 2017

Entrevista Exclusiva com Dr. Rodrigo J. Legat.

      



Hoje o Blog Itapoá Por Dentro Entrevista o Advogado Rodrigo J. Legat (OAB/SC 29.661), militante junto a Comarca de Itapoá a respeito do Usucapião e quais os requisitos para requerê-lo.



1) Inicialmente o Senhor Poderia fazer uma breve apresentação aos amigos Leitores?



Exerço a Advocacia desde 2010 e no ano de 2016 mudei a base de meu escritório para o município de Itapoá (escritório situado em cima da Caixa Econômica Federal - fone: 3443 - 6605). Desde então venho prestando serviços nas áreas do Direito Civil, Criminal e Previdenciário. Já fui advogado da Cooperativa de Crédito Cresol Rio Fortuna e Santa Rosa de Lima, ambas em Santa Catarina, sendo responsável por um total de oito agências. Atuei também como Assessor Jurídico da Associação Comercial e Industrial de Rio Fortuna/SC e CDL do município de Grão Pará/SC.



2) Como o Senhor vê a questão das ações possessórias no município de Itapoá?



Vejo que a estrutura fundiária é bastante precária. Percebe-se que existe um grande número de transações imobiliárias que acontecem por meio de contratos de cessão de posse. O senso comum não distingue posse de propriedade. A maioria crê que a cessão de posse, principalmente quando lavrada no Cartório de Títulos e Documentos, é o documento probatório da propriedade.

De modo geral, os posseiros do nosso litoral podem ser divididos em dois grupos. O primeiro composto pela população caiçara que, por gerações, tem ocupado a região. Muitos deles tiveram de ceder o pedaço de terra tradicionalmente ocupado por sua família à especulação imobiliária.
Os veranistas constituem o segundo grupo que utiliza a casa de praia como segunda moradia. Pertencem a diferentes extratos sociais, que vão desde a classe média com uma pequena casa de praia até os mais abastados com casas paradisíacas à beira mar. Em síntese, temos os posseiros pobres e ricos, de pescador a grandes empresários
No litoral brasileiro, a complexidade da usucapião pode se acentuar, quando a demanda envolve imóveis próximos das praias, onde se encontram os terrenos de marinha de propriedade da União, que traz o processo para a competência da Justiça Federal. Por serem bens públicos, os terrenos de marinha são insusceptíveis de aquisição por usucapião e sua demarcação exige perícia judicial que terá a missão quase impossível de demarcar os trinta e três metros a contar da linha preamar média de 1831.


3) Em síntese, poderia explicar como funciona o processo de usucapião?



Trata-se de uma ação com de tramitação complexa, pois envolve a citação de todos os confrontantes, além do Município, Estado e União, publicação de edital, intervenção do Ministério Público em todas as fases do processo e, na maioria dos casos, perícia judicial. Muitas vezes o processo tem seu desenrolar prolongado devido à providência a cargo das partes e não do Juízo. É um confrontante não encontrado, a habilitação dos herdeiros, questões ambientais, diferenças de limites, etc. A ação de usucapião exige, sobretudo, fôlego e paciência das partes que, quase sempre, culpam o advogado e o Judiciário pela demora na prestação judicial.


4) Poderia nos explicar quais os tipos de usucapião e quais os seus requisitos?


A legislação Brasileira estabelece os mais diversos tipos de forma de usucapir, vamos a elas:


a) Usucapião coletivo

Essa modalidade de usucapião está prevista na Lei nº10.257/01, que regulamenta o Estatuto da Cidade.
Este instituto privilegia a população de baixa renda que, em conjunto, ocupa determinado imóvel urbano, e nele permanece com posse mansa, pacífica e ininterrupta por cinco anos, para fins de moradia sua ou de sua família.
Não se exige que estes possuidores atuem com animus domini (ou seja, ter a coisa como sua) mas sim, possuir o imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta.
Cumpre salientar que esta modalidade trata-se de área com extensão superior a duzentos e cinqüenta metros quadrados, e que não tenha como definir o exato terreno ocupado por cada possuidor.
Aqueles que serão contemplados com a propriedade por meio desta usucapião não podem ser proprietários de outros imóveis, sejam eles rurais ou urbanos


b) Usucapião especial rural


Essa modalidade se assemelha a usucapião urbana, só que nesse caso se trata de área rural não superior a 50 (cinqüenta) hectares.
O possuidor que requerer a aquisição da propriedade do imóvel por meio da usucapião especial rural não pode ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural.
Outro aspecto é que o possuidor deve possuir o imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta, pelo prazo de 5 (cinco) anos.
Não depende de boa-fé e nem de justo título. Exige-se, apenas, que o imóvel rural esteja sendo utilizado para fins de moradia, e de forma produtiva

c) Usucapião especial urbano

A referida modalidade de usucapião também pode ser denominada de usucapião pro moradia ou usucapião pro misero, uma vez que transforma, em propriedade, a posse do possuidor que não tiver qualquer outro imóvel, rural ou urbano, para fins de habitação.
Assim, para que se configure essa modalidade de usucapião deverão ser observados os seguintes requisitos: imóvel com extensão de, no máximo, 250 metros quadrados; posse mansa e pacífica por um lapso temporal de 5 (cinco) anos ininterruptos; não ser o possuidor proprietário de qualquer outro imóvel rural ou urbano, e que o possuidor utilize esse imóvel para fins de moradia sua ou de sua família.
Não se avalia nessa modalidade de usucapião se o possuidor age de boa-fé ou a existência do justo título, mas apenas se os requisitos citados estão presentes no caso concreto.

d) Usucapião extraordinário

Usucapião é uma forma pela qual o possuidor pode se tornar proprietário da coisa pelo transcurso de tempo e pela qualidade da posse que estiver sendo exercida.
Dessa forma, existem vários tipos de usucapião, e um deles é o extraordinário.
Nessa modalidade os requisitos necessários são:
- posse com animus domini, ou seja, o possuidor ter a coisa como se fosse realmente sua;
- prazo de 15 anos, ininterruptos, de forma mansa e pacífica.
- Nesse caso não será apreciada a boa-fé do possuidor ou a existência de justo título (ou seja, existência de uma causa ou documento que o possuidor acredite ser hábil a constituir a propriedade da coisa, mas que na realidade se revela defeituoso).
Importante mencionar que se o possuidor tiver implementado no imóvel a sua moradia habitual, ou nele tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o tempo para que o mesmo seja adquirido por meio da usucapião extraordinária cairá para 10 anos, de posse mansa, pacífica e ininterrupta.


5) Em 2011 a legislação Instituiu um novo tipo de usucapião, o Dr. Poderia esclarecer para os leitores do Blog?



A Lei 12.424, de 16 de junho de 2011, ao introduzir o art. 1240-A no Código Civil, instituiu uma nova modalidade de usucapião no direito positivo. Alguns têm chamado de usucapião familiar; outros, de usucapião especial urbana por abandono do lar. Independentemente da nomenclatura, essa nova modalidade já nasce polêmica, seja por ser inserida em legislação que, em princípio, não causa relação com o novo instituto, seja pelo prazo exíguo, seja pelas diversas dúvidas suscitadas.

Diz a regra que aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m² (duzentos e cinqüenta metro quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
A criação de nova modalidade de usucapião entre cônjuges ou companheiros representa severo entrave para a composição dos conflitos familiares. Isso porque, quando um ocupar, pelo prazo de dois anos, bem comum sem oposição do que abandonou o lar, pode se tornar seu titular exclusivo (Código Civil, 1.20-A).
Quem lida com as questões emergentes do fim dos vínculos afetivos sabe que, havendo disputa sobre o imóvel residencial, a solução é um afastar-se, lá permanecendo o outro, geralmente aquele que fica com os filhos em sua companhia. Essa, muitas vezes, é a única saída, até porque vender o bem e repartir o dinheiro nem sempre permite a aquisição de dois imóveis. Ao menos assim os filhos não ficam sem teto e a cessão da posse adquire natureza alimentar, configurando alimentos in natura.
Mas agora essa prática não deve mais ser estimulada, pois pode ensejar a perda da propriedade no curto período de dois anos. Não a favor da prole que o genitor quis beneficiar, mas do ex-cônjuge, o companheiro.
No entanto, nesse novo usucapião o que se perquire é a causa de um dos cônjuges ou companheiros ter se afastado da morada comum. Desse modo, se houve abandono do lar, o que lá permanece torna-se proprietário exclusivo. 

6) O novo Códido de Processo Civil, em 2016,  trouxe uma nova modalidade de Usucapião. Poderia explanar a este respeito?


Entre as mudanças que serão trazidas pelo novo Código de Processo Civil (CPC), que vigora desde 2016, uma que é extremamente interessante é a que diz respeito ao usucapião extrajudicial, ou seja, fora da Justiça, em cartório.

Como já explicado, O usucapião de imóvel é uma forma de adquirir a propriedade deste, por exercer sobre ele posse prolongada e ininterrupta por certo prazo, estabelecido em lei (varia de 5 a 15 anos, a depender do caso).
A comprovação disso é tradicionalmente realizada na justiça e o longo prazo de duração desse tipo de processo é uma marca característica dele. Contudo, já é possível ter uma opção além do Poder Judiciário, que é a via cartorária.
O novo Código, através do artigo 1.071, permite que o pedido de usucapião seja realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o bem estiver situado, com acompanhamento de um advogado ou um defensor público.
O pedido deve ser fundamentado e acompanhado de certos documentos que os quais serão devidamente arrolados pelo profissional do direito quando do protocolo do pedido.
Havendo concordância de todos os notificados e estando a documentação em ordem, o oficial do cartório poderá deferir o pedido e promover o registro do bem.
Rejeitado o pedido, nada impede que interessado recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.
A escolha pela via extrajudicial cabe à parte, que poderá optar por deduzir o seu pedido em juízo se assim preferir, ainda que não haja litígio.

7) Após esta brilhante explicação à respeito de tão relevante tema deixo este espaço aberto para suas considerações finais.

Gostaria de agradecer inicialmente ao seu convite Miguel para prestar esclarecimentos aos seus leitores sobre um tema de forte demanda no município de Itapoá. Em segundo lugar dizer que todo ajuizamento de ação judicial deve ser minuciosamente avaliado por Advogado de sua confiança e com Know hall nesta área, a fim de se evitar verdadeiras aventuras judiciais.




Dr. Rodrigo J. Legat OAB/SC 29.661 – Legat Advocacia. Causas Criminais, Cíveis e Previdenciárias. Avenida André Rodrigues de Freitas, 956, Sala 04, Prédio Caixa Econômica Federal, Itapema do Norte, Itapoá/SC. CEP: 89.249.000. Telefones: (47) – 3443-6605 – (47) –99692-4548

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